Wohnraumüberlassung aufgrund Erbauseinandersetzungsvertrages
Wohnraumüberlassung aufgrund Erbauseinandersetzungsvertrages ist Mietvertrag, wenn Mietzahlung vereinbart.
Der Fall:
Zwei Erben wollte eine Erbengemeinschaft auflösen, in der sie schon einige Jahre verbunden waren. Sie kriegten das auch ohne größeren Streit hin. Dabei einigten sie sich wer was erhalten sollte und ließen diese Einigung von einem Notar besiegeln.
Teil der Erbmasse war eine Einliegerwohnung in der einer der beiden wohnte. Allerdings erhielt nicht er das Eigentum an diesem Haus, sondern die andere Erbin. Grund hierfür war, dass der Erbe, der dort wohnte für die Zeit vom Erbfall bis zur Auseinandersetzung zwar Miete gezahlt hatte, doch lag diese weit unter dem tatsächlichen Mietwert. Die Zahlungen waren so gering, dass er, gemessen am Mietwert, gegenüber der Erbengemeinschaft Rückstände aufbaute.
Die Erben waren sich einig, dass diese abgebaut werden sollten. Mit Barmitteln konnte oder wollte er Erbe diese Rückstände aber nicht ausgleichen. Daher sollte die andere Erbin das Alleineigentum an der Immobilie bekommen.
Nun sollte der eine aber nicht ausziehen müssen. Zumindest noch nicht. Im Auseinandersetzungsvertrag vereinbarten die Erben daher, dass der eine weiter in der Einliegerwohnung bleiben könnte, und dafür im Monat € 300,00 zahlen solle. Allen Beteiligen war dabei klar, dass auch dieser Betrag weit unter dem Marktwert lag.
Eines Tages sollte der Bewohner der Einliegerwohnung nach dem Willen der Miterbin dann aber doch ausziehen. Da er aber nicht wollte, beantragte die nunmehrige Alleineigentümerin der Wohnung die Räumungsvollstreckung. Grundlage hierfür sollte die Auseinandersetzungsvereinbarung sein nach der sie ja Alleineigentümerin wurde.
Die Gerichtsvollzieherin aber weigerte sich. Sie war der Meinung der Bewohner habe eben aufgrund der Vereinbarung einen Anspruch auf Nutzung der Wohnung. Er sei Mieter. Die Eigentümerin erkannte die Vereinbarung aber nicht als Mietvertrag an, denn erstens habe man eine Erbengemeinschaft auflösen und keinen Mietvertrag schließen wollen, und zweitens waren die € 300,00 so wenig, dass man das nicht als Miete anerkennen könne. Gegen die Weigerung der Gerichtsvollzieherin legte sie daher Rechtsmittel ein.
Die Entscheidung:
Zuständig war das Landgericht Osnabrück, das die Sache unter dem Aktenzeichen 2 T 275/21 bearbeitete. Es stellte fest, dass zwar aus notariellen Urkunden die Zwangsvollstreckung grundsätzlich möglich ist, nicht aber, wenn es um Wohnungsmiete geht. Ob das der Fall ist bestimmt sich aber nach dem Vertragsinhalt, ob also für eine Gegenleistung Räume zum Wohnen zur Verfügung gestellt werden. Auch eine Wohnraumüberlassung aufgrund Erbauseinandersetzungsvertrages kann daher Miete sein. Ob die Miete den Marktwert widerspiegelt ist dabei unwichtig. Der Miterbe konnte also in der Wohnung bleiben.