WEG Sanierung von GemeinschaftsET auf Kosten nur eines Einzigen?
WEG Sanierung von GemeinschaftsET auf Kosten nur eines Einzigen? Teilungsvereinbarung kann das u.U. wirksam vorsehen.
Der Fall:
Eine Dachterrasse ist eine schöne Sache. Sie ist größer als ein Balkon und bietet so einiges an Vorteilen. Ist so eine Terrasse einer Wohnung zugeordnet, wird sie meist im Sondereigentum eines Miteigentümers stehen. Da liegt es auf der Hand, daß der betreffende Eigentümer zahlen muss, wenn es an der Terrasse was zu tun gibt. Soweit so gut.
In diesem Fall beschlossen die Wohnungseigentümer in einer Versammlung mehrheitlich, dass der sanierungsbedürftige Unterbau der Dachterrasse saniert werden sollte. Bezahlt werden sollte das allein aus der Tasche des Eigentümers zu dem die Terrasse gehörte. In der Teilungserklärung stand dazu, dass Erhaltungs- und Reparaturmaßnehmen für „Gebäudeteile, die nach der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkon, Loggia)“ von dem zu zahlen sind, der das alleinige Nutzungsrecht hat.
Die Dachterrasse selbst war hier aber völlig in Ordnung. Marode war aber das Gebäude auf dem die Terrasse stand. Dafür fühlte sich der Terrasseneigentümer aber nicht verantwortlich und klagte gegen den Beschluss. Schließlich ist eine Dachterrasse ja nicht nur Terrasse, sondern auch Dach. In diesem Fall das Dach der darunter liegenden Wohnung. Die betroffenen Bauteile seien daher nicht nur in seinem Gebrauch.
Die Entscheidung:
Das in erster Instanz zuständige Amtsgericht sah die Sache wie die Beklagten und wies die Klage ab. Der Kläger zog daraufhin weiter zum Landgericht. Dort siegte er auch woraufhin die Gemeinschaft die Sache dann zum Bundesgerichtshof brachte. Der hat sich die Sache unter dem Aktenzeichen V ZR 163/17. Er hielt den Beschluss für rechtmäßig.
Wie auch die anderen Gerichte stellte der BGH zunächst fest, dass eine Dachterrasse, wie übrigens auch z.B. ein Balkon, nicht vollständig im Sondereigentum stehen kann. Die Teile, die für das Gebäude eine tragende Rolle haben, müssen im Gemeinschaftseigentum stehen. Auch hat es das LG darin bestätigt, dass das Gesetz für Arbeiten an diesen Teilen vorsieht, dass alle Eigentümer dafür gerade stehen müssen.
Allerdings kann man in der Teilungserklärung was anderes festlegen, wenn die Regelung ausreichend klar ist. Diese Klarheit hatte die hier vorliegende Formulierung.