WEG: Abriss einer Lagerfläche und Bau eines Wohnhauses durch MitET.
WEG: Abriss einer Lagerfläche und Bau eines Wohnhauses durch MitET. MitET kann Recht auf Umnutzung v. TeilET haben.
Der Fall:
In einer Wohneigentumsgemeinschaft gab es Streit um die Umnutzung von Teileigentum. In der Teilungserklärung war die Fläche als Teileigentum und als Scheune bezeichnet. Laut Wohneigentumsgesetz ist Teileigentum ein solches, das nicht zu Wohnzwecken gedacht ist. Bezüglich der laufenden Kosten hatten die Eigentümer eine strikte Trennung zwischen den Gebäuden vereinbart. Schließlich war dem Eigentümer der Scheune auch erlaubt beliebige bauliche Veränderungen vorzunehmen.
Irgendwann ließ der Eigentümer der Scheune diese abreißen ein Einfamilienhaus bauen. Das wollte die Mehrheit der übrigen Eigentümer nicht zulassen. Sie zogen daher vor Gericht um ihm die Nutzung als Wohnraum untersagen zu lassen.
Die Entscheidung:
Der Streit ging bis zum Bundesgerichtshof, der ihn unter dem Aktenzeichen V ZR 284 / 19 behandelte. Dort siegte dann der Beklagte.
Dabei bestätigte der BGH zunächst, dass die Benennung einer Fläche als Teileigentum die Nutzung zu Wohnzwecken erst einmal ausschließt. Das führt aber nicht unbedingt dazu, dass die übrigen Eigentümer einen Anspruch auf Unterlassung der nicht vorgesehenen Nutzung haben.
Zweck der Teilungsbestimmung ist es nicht dem jeweils anderen vorzugeben was er tun oder unterlassen muss. Sie dient vielmehr der Festlegung der Einschränkungen die ein Eigentümer durch die Nutzungen der anderen Eigentümer hinnehmen muss. Ist eine neue Nutzung nicht belastender als eine alte Nutzung kann sich ein Eigentümer daher nicht darauf berufen, dass die neue Nutzung nicht der Teilungsvereinbarung entspricht.
Der BGH sah die Vereinbarungen so, dass eine Festlegung als Lagerraum nicht gemeint gewesen war. Dem steht das Recht des Miteigentümer entgegen beliebig umbauen zu dürfen. Entscheidend war daher nicht die Frage, ob die Wohnnutzung belastender ist als die Nutzung als Lagerraum, sondern ob sie belastender ist als jede andere Nutzung die nicht Wohnnutzung ist.
Nun kann man aber nicht sagen, dass die Wohnnutzung generell diejenige mit der stärksten Belastung der Nachbarschaft sei. Diskotheken, Hotels, Gaststätten, Sportstudios etc. bringen mehr an Ab- und Anreiseverkehr und Nutzung an Wochenenden mit sich als ein Einfamilienhaus und wegen der strengen Kostenteilung zwischen den beiden Gebäuden entstehen den anderen Eigentümern auch keine zusätzlichen Kosten.
Ein Tipp:
Anders ist die Situation, wenn in der Teilungserklärung einem Eigentümer die Möglichkeit eingeräumt worden ist ein bestehendes Teileigentum in Wohnungseigentum, oder umgekehrt zu verwandeln. Dann braucht es die Überlegungen zur Vergleichbarkeit der Belastung nicht.