Was sind Betriebskosten bei Gewerbemiete?
Was sind Betriebskosten bei Gewerbemiete? Dies muss im Mietvertrag bestimmt werden!
Der Fall:
Es geht hier um einen Vertrag mit dem jemand ein Gebäude anmietete und darin einen Supermarkt betrieb. Der Vertrag wurde über fast 20 Jahre hinweg ohne Probleme von beiden Seiten durchgeführt. Dabei hat der Vermieter die Nebenkostenabrechnungen jährlich erstellt und die Mieterin hat sie immer bezahlt. Die Grundsteuer war in den Nebenkostenabrechnungen die ganze Zeit nicht enthalten.
Dem Vermieter ist wohl irgendwann aufgefallen, dass diese fehlte, oder dass er sie immer weggelassen hatte weil er irrtümlich meinte sie seien keine Betriebskosten. Jedenfalls wollte er für die Zukunft nicht mehr darauf verzichten und nahm die Steuer in eine Nebenkostenabrechnung erstmals auf.
Bei der Mieterin aber schaute man sich die Abrechnungen genau an. So fiel denn auch auf, dass da auf einmal ein Punkt auftauchte, der noch nie in eine Abrechnung eingeflossen war. Da sich die Vereinbarung aber nicht geändert hatte, stellte sich ihr die Frage, warum sie nun etwas zahlen sollte, das sie nie hatte zahlen müssen. Sie weigerte sich daher die gesamte Forderung auf Nebenkostennachzahlung zu erfüllen.
Da der Vermieter aber auf Zahlung bestand entstand ein Streit. Die entscheidende Frage in diesem Streit war die, ob die im Vertrag gewählte Formulierung, dass „sämtliche Betriebskosten“ vom Mieter zu tragen seien, und dass damit „insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie die Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten“ gemeint seien, wirksam ist, oder nicht.
Die Entscheidung:
Die Sache machte ihren Weg vom zuständigen Amtsgericht, über das Landgericht bis zum Bundesgerichtshof. Auf diesem Weg konnte zunächst der Vermieter einen Sieg feiern, weil er vor dem Amtsgericht gewonnen hatte, dann die Mieterin, der das Landgericht Recht gegeben hatte.
Der BGH entschied die Sache unter dem Aktenzeichen XII ZR 120/18 so wie schon das Landgericht. Dabei stellte es zuerst mal fest, dass auf die hier getroffene Regelung die Vorschriften für Allgemeine Geschäftsbedingungen keine Anwendung finden. Wären es AGB wäre die Sache anders ausgegangen.
Hier aber kommt es alleine darauf an, ob der gewählte Begriff für die Mieterin nach Treu und Glauben und nach der Verkehrssitte so aufzufassen war, dass die Grundsteuer umfasst ist. Das ist nach Ansicht des BGH der Fall.