Was als Wohnfläche gilt kann vereinbart werden.
Was als Wohnfläche gilt kann vereinbart werden. Bei preisfreiem Wohnraum gibt es keine zwingenden Regelungen.
https://youtu.be/x9Y0wNjHYuo
Der Fall:
Ein Vermieter und einer seiner Mieter haben in ihren Mietvertrag eine Regelung zur Wohnfläche aufgenommen. Dabei haben sie aber nicht nur die ungefähre Größe der Wohnfläche angegeben. Dies ist ja üblich.
Sie haben auch eine Vereinbarung dazu getroffen, welche Räume als Wohnfläche behandelt werden sollen. So haben sie in den Vertrag reingeschrieben, dass alle Räume im Erdgeschoss, dem Zwischengeschoss und dem Keller als Wohnräume gelten sollten. Auch haben sie einen Vertragsvordruck verwendet in dem stand, dass bestimmte Flächen nur zur Hälfte angesetzt werden. Diese Klausel aber hatten sie gestrichen.
Nach einigen Jahren wollte der Vermieter die Miete erhöhen. Er berechnete die Mieterhöhung auf Grundlage einer Wohnfläche, die ungefähr um 0,5% unter der Fläche lag, die im Mietvertrag stand. Das hatte der Mieter so akzeptiert.
Wieder ein paar Jahre später schrieb der Vermieter seinen Mieter erneut mit der Forderung auf eine höhere Miete an. Diesmal aber wollte der nicht mitmachen. Ganz im Gegenteil. Er sagte nun die Wohnfläche liege um fast 25% unter der vereinbarten Fläche. Er setzte nun nur noch die üblichen Wohnräume als solche an, zu denen ja der Keller etwa nicht gehört. Daher habe er jahrelang zu viel bezahlt. Diesen Betrag, immerhin über € 40.000,00 wollte er nun vom Vermieter zurückhaben.
Bei dieser Konstellation ist eine Einigung sehr schwierig. So mussten sich die Gerichte damit beschäftigen. Der Vermieter klagte auf die Mieterhöhung und der Mieter auf Rückzahlung überzahlter Miete.
Die Entscheidung:
In den ersten beiden Instanzen wurden beide Klagen abgewiesen. Der Mieter aber gab nicht auf. Er schickte seine Klage zum BGH wo man das Verfahren unter dem Aktenzeichen VIII ZR 26/20 anlegte.
Der BGH prüfte das Berufungsurteil auf Rechtsfehler, konnte aber keine finden. Das Landgericht hatte zwar bestätigt, dass bei Abweichungen der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten dann ein Mietmangel vorliegt, wenn die Abweichung bei über 10% liegt. Die Berechnungsgrundlage aber hat der Mieter falsch gewählt.
Anders als bei staatlich gefördertem Wohnraum, also solchem mit Wohnpreisbindung, gibt es für den sogenannten freien Wohnungsmarkt keine Vorgaben welche Räume als Wohnraum gelten und welche nicht. Treffen die Parteien keine Regelung dazu, finden die Regeln für preisgebundenen Wohnraum zwar Anwendung. Vereinbaren die Parteien aber was anderes, dann gilt das vereinbarte.