Verkäufer muss offenbaren, dass es Sozialwohnung ist
Verkäufer muss offenbaren, dass es Sozialwohnung ist. Sozialbindung der Wohnung ist ansonsten ein Mangel
Der Fall:
Beim Verkauf „gebrauchter“ Immobilien ist es üblich die Mängelgewährleistung und Ansprüch auf Schadenersatz auszuschließen. Als Käufer kauft man da immer ein Stück weit die Katze im Sack. Da dies aber nicht uneingeschränkt möglich ist und die Notare das natürlich wissen, findet man in Verträgen über den Verkauf von Häusern und Wohnungen meist Sätze wie:
„Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Wohnungseigentums sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadenersatz, es sei denn der Verkäufer handelt vorsätzlich.“
Genau dieser Satz stand denn auch in einem Vertrag über eine vermietete Eigentumswohnung. Er bedeutet, dass der Käufer alle Risiken für Schäden und Mängel übernimmt. Das gilt auch für solche, von denen er gar nichts wusste. Allerdings kann man sich als Verkäufer so leicht nicht aus der Affäre ziehen. Weiß er nämlich von einem Mangel oder Schaden, dann muss er dem Kaufinteressenten davon berichten.
Die Wohnung um die es hier geht unterlag der Sozialbindung. Das heißt derjenige, der das Haus gebaut hat, hat den Bau nicht allein finanziert. Er wurde vom Staat unterstützt. Im Gegenzug hat er sich verpflichtet die Wohnungen für eine bestimmte Zeit nur an solche Leute zu vermieten, die vom Sozialamt einen Wohnberechtigungsschein haben. Diese Leute müssen dann weniger Miete zahlen.
Von der Sozialbindung wusste der Käufer aber nichts. Als er später erfuhr, dass er für seine Wohnung nicht die marktübliche Miete verlangen kann, fühlte er sich getäuscht. Daher wollte er die Wohnung zurückgeben und sein Geld wieder haben. Der Verkäufer aber sah das nicht ein, weshalb die Sache vor den Gerichten landete.
Die Entscheidung:
Nachdem das Landgericht und das Oberlandesgericht die Klage zurückgewiesen hatten, musste sich der Bundesgerichtshof den Fall ansehen. Der tat das denn auch unter dem Aktenzeichen V ZR 165/17. Der BGH gab dann dem Kläger recht.
Dazu schrieb er, dass der Eigentümer einer Immobilie in Sozialbindung in den Möglichkeiten sein Eigentum zu nutzen beschränkt sei. Wenn der Käufer das nicht akzeptiert hat, ist das ein Mangel. Wie aber soll er es akzeptiert haben, wenn er davon gar nichts wusste?
Wichtig ist auch, dass es nicht darauf ankommt, ob der Käufer den Vertrag nicht geschlossen hätte, wäre er über die Sozialbindung aufgeklärt worden. Der Verkäufer haftet für Mängel unabhängig davon, ob der Käufer den Vertrag damals auch in Kenntnis des Mangels geschlossen hätte. Nur, wenn er ihn tatsächlich auch in Kenntnis des Mangels geschlossen hat ist der Verkäufer von seiner Haftung befreit.