Nachzahlung von Miete nach der Kündigung.

Nachzahlung von Miete nach erfolgter Kündigung. Unterschiedliche Wirkung auf ordentliche und außerordentliche Kündigung.

 

Der Fall:

Eine Mieterin in Berlin geriet wohl in finanzielle Schwierigkeiten. Sie zahlte die Miete für Juli 2002 nicht. Die Miete für August und September lief zwar wieder planmäßig bei der Vermieterin ein, schon die Miete für Oktober fiel aber wieder aus. Im November dann fehlte ein Teil. Zwar waren es nur 88 Cent die nicht eingingen. Damit aber war für die Vermieterin das Maß voll. Sie kündigte den Mietvertrag und zwar außerordentlich, das heißt mit sofortiger Wirkung. Für den Fall aber, dass diese außerordentliche Kündigung nicht durchginge, also von einem Gericht nicht anerkannt würde sicherte sich die Vermieterin dadurch ab, dass sie auch eine ordentliche Kündigung aussprach.

Nun drohte der Mieterin die Obdachlosigkeit. Das für sie zuständige Sozialamt wollte diese vermeiden. Um die Wohnung zu erhalten, bezahlte es der Vermieterin daher alle rückständigen Mieten. Die Vermieterin nahm das sicherlich gerne an. Am Ende des Mietverhältnisses hielt sie aber fest. Die Mieterin sollte weiterhin ausziehen. Als die das nicht tat, erhob die Vermieterin Räumungsklage.

Die Entscheidung:

Nachdem das Amtsgericht und das LG Berlin die Klage abgewiesen hatten schickte die Vermieterin die Akte an den BGH. Dort sah man sich die Sache unter dem Aktenzeichen VIII ZR 6/04 an.

Die Instanzgerichte hatten beide Kündigungen für unwirksam gehalten. Nach Ansicht des BGH war das für die außerordentliche Kündigung auch in Ordnung. Hier sieht das Gesetz vor, dass, wenn die Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage ausgeglichen werden, die Kündigung unwirksam ist.

Das AG und das LG hatten diese Regelung aber auf die ordentliche Kündigung erweitert. Auch die ordentliche Kündigung sollte dann immer hinfällig sein, wenn der Mieter den Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage an ihn nachzahlt. Da ging der BGH nicht mehr mit.

Neben anderen Überlegungen führte der BGH hier aus, dass der Mieter ausreichend geschützt sei. Anders nämlich als bei der außerordentlichen Kündigung findet bei der Prüfung einer ordentlichen Kündigung eine Abwägung der Interessen von Mietern und Vermietern statt. Im Rahmen dieser Prüfung kann die Nachzahlung zu Gunsten des Mieters gewertet werden und, u.U. zusammen mit anderen für ihn sprechenden Umständen, die Interessen des Vermieters überwiegen. Der angenommene Automatismus ist daher nicht gegeben.

Kontaktieren Sie uns

Zur Entscheidung