Muffiger Geruch bei Hauskauf stets Sachmangel
Muffiger Geruch bei Hauskauf stets Sachmangel. Damit muss auch ein Käufer eines alten Gebäudes nicht rechnen.
Der Fall:
Hier erfüllte sich jemand den Traum vom Eigenheim. Dabei bauten sie nicht selbst, sondern erwarben ein bereits bestehendes Gebäude. Das Haus Ihrer Wahl stand dort bereits seit über 100 Jahren. Scheinbar hatten sich die Käufer das Haus nicht nach einem Regen angesehen. Nachdem sie nämlich eingezogen waren und es das erste Mal geregnet hatte, stellten sie fest, dass die Wände im Keller nass wurden. Auch breitete sich im ganzen Haus ein muffiger Geruch aus. Der wurde so stark, dass man ihn beim Betreten durch die Haustür sofort riechen konnte.
Das war für die Käufer eine unangenehme Überraschung. Diese wollten sie nicht hinnehmen und verlangten von den Verkäufern die Kosten für eine Sanierung der Kellerwände zu übernehmen. Diese waren von der Forderung nicht begeistert und wiesen sie zurück. Wer ein so altes Haus kaufe, könne nicht davon ausgehen, dass die Kellerwände gegen das Eindringen von Feuchtigkeit aus dem Boden abgedichtet seien. Dies sei im Baujahr 1914 noch nicht üblich gewesen. So trafen sich die Parteien vor Gericht.
Die Entscheidung:
Die ersten beiden Instanzen sahen die Sache wie die Verkäufer. Die Käufer legten den Streit daher dem Bundesgerichtshof vor, wo er das Aktenzeichen V ZR 4/19 bekam.
Der BGH hob das Urteil des Oberlandesgerichts auf. Zwar ist auch eher der Meinung, dass man technische Gegebenheiten einer Immobilie nur dann erwarten kann, wenn diese zum Baujahr der Immobilie bereits Standard waren, oder die Verkäufer eine Sanierung nach neuerem Standard behaupteten. Bei einem Keller müsste darüber hinaus dieser Wohnzwecken dienen. Schließlich könne es einen Gewährleistungsanspruch nur geben, wenn der schlechte Zustand bei einer Besichtigung nicht erkennbar war.
Allerdings hat das Oberlandesgericht den entstehenden Geruch nach Ansicht des BGH nicht ausreichend bewertet. Mit feuchten Kellerwänden hätten die Kläger wegen des Baujahres rechnen müssen, nicht aber mit dem Geruch. Allein dieser stellt bereits einen Sachmangel dar, sodass die Kosten zur Beseitigung der Ursache von den Verkäufern zu tragen sind.