Mietminderung kann auch nach Mangelbeseitigung noch möglich sein.
Mietminderung kann auch nach Mangelbeseitigung noch möglich sein. Mieter darf von seinem Recht nichts gewusst haben.
Der Fall:
Er dreht sich um eine Wohnung in Berlin. Diese war vermietet und immer wieder zog wohl aus dem Abwasserkanal die Luft nach oben in die Wohnung. Dies mal mehr und mal weniger stark. Dass das einem guten Gefühl daheim nicht gerade zuträglich ist wird wohl außer Frage stehen. Aber was soll man tun?
Der Mieter wusste zum Teil die richtige Antwort. Er beschwerte sich bei seinem Vermieter. Der kam aber nicht wirklich schnell in die Pötte. Erste geschlagene zweieinhalb Jahre nach der ersten Meldung des Mieters war das Problem beseitigt. Da kam der Mieter auf Idee, dass er bei Anmietung der Wohnung von der „Durchlüftung der Wohnung“ von unten nichts gewusst hatte und auch davon ausgegangen war, dass üble Gerüche aus der Kloake sich nicht in seiner Wohnung verbreiten würden.
Da er es wohl deswegen nicht angemessen fand für einen stinkende Wohnung den normal vereinbarten Mietpreis zu zahlen wandte er sich wieder an seinen Vermieter. Er fragte dort an, ob der Vermieter einverstanden wäre, wenn er 15% der für die 30 Monate gezahlte Miete bei den nächsten Zahlungen einbehalten würde. Der Vermieter war hiervon nicht sehr begeistert und mit gar nichts einverstanden.
Sein Mieter aber behielt die Miete trotzdem ein. Bei 15 % auf 30 Monate kommt man auf einige Monatsmieten. Konsequenterweise stellte er seine Mietzahlungen vollständig ein.
Zahlt man seine Miete aber nicht mehr hat das gewisse Risiken. Irgendwann kann der Vermieter nämlich fristlos kündigen.
Soviel Druck aber hat der Vermieter hier gar nicht ausgeübt. Er ließ den Mietvertrag bestehen und klagte nur die seiner Meinung nach überfälligen Mieten ein. Dabei bestritt er zwar nicht, dass aufgrund des Gestankes eine Mietminderung eingetreten war. Er sagte aber, dass die vollständige Zahlung der Miete über diesen Zeitraum einen Verzicht des Mieters auf die Minderung darstellen würde.
Die Entscheidung:
Die Instanzgerichte urteilten unterschiedlich. Schließlich entschied der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen VIII ZR 100/18. Er sagte eine Mietminderung kann auch nach Mangelbeseitigung noch möglich sein.
Das Amtsgericht und das Landgericht waren unterschiedlicher Meinung zur Anwendung des § 814 BGB. Zahlt jemand auf eine Schuld, die gar nicht besteht, dann kann er die Zahlung zurück verlangen. Allerdings gilt das nach § 814 nicht, wenn der Zahlende wusste, dass die Schuld nicht bestand. Diese Kenntnis seines Mieters hätte der Vermieter nachweisen müssen. Das aber konnte er nicht.
Ganz aber war die Sache nicht verloren. Die Gerichte hielten eine Kürzung von 15% nämlich für zu deftig und reduzierte die Reduzierung auf 10%.
Ein Tipp:
Zur Vermeidung des Kündigungsrisikos bei einer ungerechtfertigten Mietminderung oder einer zu hoch angesetzten Kürzung empfehlen wir bei Vorliegen eines Mangels die Mieten zunächst voll weiter zu bezahlen aber einen Vorbehalt zu erklären. Dann haben Sie Zeit sich bei einem Anwalt abzusichern und gegebenenfalls die Sache im Wege einer Feststellungsklage richterlich prüfen zu lassen.