Mehrere Mieterhöhungen nach mehreren Modernisierungen?

Mehrere Mieterhöhungen nach mehreren Modernisierungen? Auch bei einheitlicher Ankündigung Erhöhung nach jeder Maßnahme

 

Der Fall:

Ist ein Altbau vermietet sorgen Modernisierungsmaßnahmen dafür, dass der Wohnwert steigt. Steht einem Mieter eine Wohnung mit gesteigertem Wohnwert zur Verfügung kostet dies mehr Miete. Der Vermieter kann die Miete also erhöhen ohne dabei auf die sonst geltenden Regeln zur Begrenzung normaler Mieterhöhungen des zeitlichen Abstandes und der Höhe achten zu müssen.

Zum Schutz der Mieter muss er aber ein paar Dinge beachten. Darunter fällt seine Pflicht seine Mieter vor den Arbeiten informieren. Diese Information muss etwa enthalten was gemacht werden soll, wie lange das in etwa dauern soll und wie sich das voraussichtlich auf die Miete auswirken wird.

Im heutigen Fall haben Mieter ein solches Schreiben erhalten. Darin hat der Vermieter alle Maßnahmen aufgeführt. So wollte er erstmals Balkone errichten und neue Wohnungstüren einbauen lassen. Diese sollten weniger Lärm und weniger Wärme durchlassen und auch einen besseren Schutz gegen Einbruch bieten.

Zwischen dem Bau der Balkone und der Installation der neuen Türen lagen mehrere Monate. Zuerst wurden die Balkone errichtet. Als diese standen wollte der Vermieter sofort eine höhere Miete haben.

Nur um dem Risiko einer Kündigung wegen Mietrückstandes zu entgehen überwiesen sie zwar die neue Miete, erklärten aber zugleich sich das Recht vorzubehalten den Teil zurückzufordern, der auf die Mieterhöhung entfiel. Diese Forderung erhoben ist sie dann auch. Sie waren der Meinung bei den Modernisierungsmaßnahmen handele es sich um ein zusammengehörendes Paket. Die Mieterhöhung schuldeten sie daher erst nach Abschluss aller Arbeiten. Schließlich hatte der Vermieter die Modernisierungsankündigung in einem Schreiben vorgenommen.

Da der Vermieter aber nicht zurückzahlte verklagten die Mieter ihn mit dem Ziel due Zahlung zu erzwingen.

Die Entscheidung:

Der Streit ging bis zum Bundesgerichtshof wo man der Akte das Zeichen VIII ZR 5/20 gab. Der BGH wies die Klage endgültig ab.

Nach Ansicht des BGH kommt es nicht auf die äußere Form einer Modernisierungsankündigung an. Wesentlich ist deren Inhalt. Sind die Maßnahmen so voneinander trennbar, dass die eine mit der anderen nichts zu tun hat liegen mehrere Modernisierungen vor. Nach Abschluss jeder Maßnahme kann der dadurch erreichte Mehrwert eine Mieterhöhung rechtfertigen.

Die Errichtung eines Balkons steht in keinem Zusammenhang mit einem Austausch einer Wohnungstür. Daher konnte der Vermieter nach Abschluss der einen Maßnahme die erste Mieterhöhung verlangen um nach Abschluss der zweiten Maßnahme eine weitere.

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