Keine unbefristete Sozialbindung im dritten Förderweg
Keine unbefristete Sozialbindung im dritten Förderweg. Irgendwann muss Eigentümer frei entscheiden können wer Mieter wird.
Der Fall:
Dem Rechtsstreit lag eine Vereinbarung zwischen einer Wohnungsbaugesellschaft und einer Gemeinde aus dem Jahr 1995 zugrunde. Dabei hatte die Wohnungsbaugesellschaft von der Stadt ein günstiges Darlehen und billig Bauland erhalten um damit ein Wohngebäude mit Mietwohnungen zu bauen.
Im Gegenzug bekam die Stadt das Recht zu bestimmen an wen die Gesellschaft die Wohnungen vermieten müsse. Aber auch wenn die Stadt keinen Mieter für eine freie Wohnung benennt war der Vermieter nicht frei. Er musste an Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins vermieten und zwar zu den Bedingungen die die Stadt für solche Fälle festlegte.
Dabei hatten die Stadt und die Gesellschaft keine Vereinbarung getroffen mit der sich darüber verständigt hätten wann dieses Belegungsrecht und die Pflicht zur Vermietung an Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins auslaufen sollten. Die Stadt war der Meinung das müsse bis zu dem Tag gelten an dem das Haus abgerissen würde. Da das Recht im Grundbuch eingetragen war ging es auch auf mögliche Käufer über.
Die Genossenschaft war der Meinung, dass dieses Fremdbestimmungsrecht über ihr Eigentum irgendwann enden müsse. Zwar hat sie ihre Vorteile aus dem Geschäft mit der Stadt gehabt. Aber irgendwann sind diese aufgebraucht. Da wäre es nicht in Ordnung, wenn sie die Nachteile bis in alle Ewigkeit tragen muss. Sie war der Meinung es gäbe keine unbefristete Sozialwohnung im 3. Förderweg.
Daher zog sie vor Gericht. Sie war der Meinung es gäbe keine unbefristete Sozialbindung im 3. Förderweg
Die Entscheidung:
Vor dem Landgericht scheiterte die Gesellschaft mit ihrer Klage. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Diese zog daraufhin zum Bundesgerichtshof wo sie das Aktenzeichen V ZR 176/17 bekam. Der BGH schickte die Akte zurück an das OLG und schrieb diesem dass es sich die Sache nochmal ansehen muss. Er konnte den Rechtsstreit nicht abschließend entscheiden. Er war nämlich zu dem Schluss gekommen, dass das OLG die Berufung zumindest nicht mit der Begründung zurückweisen durfte, die es gewählt hatte.
Das OLG hielt die Vereinbarung der Streitparteien für in Ordnung. Grundsätzlich müsse eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit – so nennt sich das hier in Grundbuch eingetragene Recht – zeitlich nicht beschränkt werden. Die Dienstbarkeit wird als persönlich bezeichnet, weil nur die Person des Begünstigten daraus Rechte hat und als beschränkt, weil er das Recht nicht weitergeben kann. Die unbefristete Einräumung ist auch etwa deswegen unwirksam, weil der Begünstigte nicht irgendwann einmal zwangsweise das zeitliche segnet.
Der BGH hat dem OLG soweit auch Recht gegeben. Es stellte aber fest, dass der Gesetzgeber im Falle der Sozialbindung im 3. Förderweg was anderes gewollt hatte. Für diesen Fall hatte er in § 88 d Abs. 2 WoBauG geschrieben, dass die Bindungen nicht länger als 15 Jahre. Es gibt keine unbefristete Sozialbindung im dritten Förderweg.
Trotzdem wird es mit einer sofortigen Befreiung für die Klägerin nichts. Das Gesetz schreibt nämlich auch, dass die Beschränkung nur auf die 15 Jahre befristet ist, wenn nicht ein längerer Zeitraum geboten ist. Die Überlassung des Baulandes stellt zwar einen Grund dar, der einen längeren Zeitraum gebietet, aber das bedeutet keine städtischen Rechte auf alle Zeit. Daher muss es ein Ende geben.
Nun haben die Parteien aber kein Ende vereinbart. In diesem Fall soll, so der BGH, das maximal mögliche als zeitlich vereinbart gelten. Was genau das dann wieder heißt ist eine Frage des Einzelfalles und hängt von der Dauer der Vorteile ab die der Bauherr aus dem Deal hat.