Keine Einkommenssteuer bei kurzer Vermietung im Jahr des Verkaufs
Keine Einkommenssteuer bei kurzer Vermietung im Jahr des Verkaufs. Eigentümer kann im Jahr des Verkaufs ausziehen.
Der Fall:
Jemand hatte sich eine Eigentumswohnung gekauft und war dort zunächst eingezogen. Nachdem er dort ungefähr acht Jahre lang gewohnt hatte, zog er in einem April aus. An der Wohnung hatte er kein Interesse mehr. Die Suche nach einem Käufer zog sich bis in den Dezember des Jahres in dem er ausgezogen war. Der Notartermin fand am 17.12. statt. Selbstverständlich machte es keinen Sinn die Wohnung so lange leer stehen zu lassen. Daher vermietete er sie ab April.
Als er im darauffolgenden Jahr seine Einkommensteuererklärung machte, gab er den Erlös aus dem Verkauf an. Der Einkommensteuerbescheid war nicht ganz unwesentlich höher als er erwartet hatte. Das Finanzamt hatte nämlich die Einnahmen aus dem Verkauf der Steuer unterworfen. Damit war der Verkäufer aber nicht einverstanden und klagte.
Die Entscheidung:
Mit dieser Klage hatte er vor dem Finanzgericht auch Erfolg. Die Finanzverwaltung aber gab nicht auf. So wanderte der Streit zum Bundesfinanzhof, wo er unter dem Zeichen IX R 10/19 verhandelt wurde. Auch hier aber bekam das Finanzamt nicht Recht.
Hintergrund ist eine Regelung aus dem Einkommensteuergesetz deren Zweck es ist Einkommen zu besteuern, die sich aus einem gewerbsmäßigen Handel mit Immobilien ergeben. Davon sollen aber diejenigen verschont werden, die sich ein Eigenheim gekauft haben und nun aus privaten Gründen vor Ablauf der 10-jährigen Haltefrist verkaufen, nach der keine Steuer mehr anfällt. Hat jemand eine Immobilie so lange, geht man davon aus, dass er mit dieser nicht hat handeln wollen. Daher sagt das Gesetz, dass die Steuer auf vor Ablauf der 10 Jahre nicht anfällt, wenn der Verkäufer die Wohnung im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat. Anders als das Finanzamt gemeint hatte bedeutet dies nicht, dass der Verkäufer in der Wohnung bis zum Tage des Verkaufs selbst gewohnt haben muss. Es reicht aus, wenn er das für nur einen Tag des Verkaufsjahres, einen Tag des vorvergangenen Jahres und das Jahr dazwischen getan hat.
Ein Tipp:
Wichtig ist hier, dass das Gesetz das Kalenderjahr meint. Die Berechnung des Jahres erfolgt daher nicht vom Zeitpunkt des Auszugs an. Hätte der Notartermin in unserem Fall daher nicht am 17.12., sondern erst im neuen Jahr stattgefunden, wären die zehnjährige Frist noch nicht vorbei und der Befreiungstatbestand nicht mehr erfüllt gewesen. In einer solchen Situation sollten Sie daher darauf achten die Immobilie noch im Kalenderjahr des Auszugs zu verkaufen. Gegebenenfalls sollten Sie den Auszug, wenn möglich, auf das neue Jahr verschieben.