Kann Mehrheit in WEG mit Öffnungsklausel Kurzzeitvermietung verbieten?

Die Teilungsvereinbarung einer WEG kann eine Öffnungsklausel enthalten mit der Mehrheitsentscheidungen möglich werden wo das Gesetz Einstimmigkeit vorsieht. Das aber hat Grenzen. Kann also die Mehrheit in einer WEG mit einer Öffnungsklausel Kurzzeitvermietung verbieten?

Der Fall:

In einer kleinen Wohneigentumsanlage kann es ärgerlich sein, wenn in einer der Wohnungen ein ständiges Ein- und Aus neuer Bewohner gibt. Etwa, wenn die Wohnung an Touristen oder an Handwerker auf Montage vermietet wird.

Im Falle einer WEG mit acht Wohnungen wurde eine Wohnung so genutzt. Dabei war die Möglichkeit dieser Nutzung in der Teilungsvereinbarung sogar explizit erlaubt. Diese Teilungsvereinbarung enthielt aber auch eine sogenannte Öffnungsklausel, die Beschlüsse bereits bei einer Stimmenmehrheit von 75% erlaubte.

So nahm die Eigentümerversammlung mit 7 zu 1 eine Änderung der Teilungsvereinbarung vor, die die kurzfristige Vermietung verbot. Das wollten die Eigentümer der betroffenen Wohnung nicht hinnehmen und riefen die Gerichte an. Diese hatten nun zu entscheiden, ob die übrigen Eigentümer mit einer Öffnungsklausel das Recht auf Kurzzeitvermietung  entziehen können?

Das Urteil:

Es wurde vom Bundesgerichtshof gefällt. Er behandelte die Sache unter dem Aktenzeichen V ZR 112/18.

Da Beschlüsse in einer WEG das Eigentum eines jeden Mitgliedes betreffen, muss ein Beschluss nach dem Gesetz einstimmig gefasst werden. Das kann das Zusammenleben aber richtig schwer machen. Je größer eine WEG ist umso schwieriger wird es die verschiedenen Interessen unter einen Hut zu bringen. Eine Öffnungsklausel kann hier helfen indem sie das Quorum verändert. Es kann dann etwa eine ¾ Mehrheit reichen.

Ein Problem dabei ist, dass auch das Miteigentum Eigentum ist und daher unter dem besonderen Schutz des Art. 14 GG steht. Ein unbegrenztes Fremdbestimmungsrecht über das Eigentum ist daher nicht möglich. Daher kann man über eine solche Klausel die notwendige Stimmenmehrheit nicht für alle Fragen ändern.

So gibt es zwar Rechte auf die ein Miteigentümer selbst verzichten kann, auf die er aber auch selbst verzichten muss, wenn das Recht untergehen solle. Die Frage ist, ob hier ein solches Recht betroffen ist.

Der BGH sieht in dem Recht auf Zweckbestimmung an der eigenen Wohnung einen wesentlichen Punkt für deren Wert. Es betrifft daher den Kern des Eigentumsrechts, so dass die Einschränkung gegen den Willen auch nur eines Eigentümers unzulässig ist. Er sieht daher keine Möglichkeit mit einer Öffnungsklausel Kurzzeitvermietung zu verbieten.

Ein Tipp:

Kommt es immer wieder zu Störungen der Hausordnung durch die Kurzzeitbewohner oder zu anderen Problemen wie z.B. Überbelegung sind die anderen Eigentümer mit dem Urteil nicht wehrlos gestellt. Das Wohneigentumsgesetz sieht dafür einen Unterlassungsanspruch vor.

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