Hinweispflicht des (Haus)Verkäufers auf Mängel?

Der Fall:

Ein verkauftes Haus war im Dach stark mit Insekten und Pilzen befallen. Der Verkäufer wusste davon, sagte aber nichts. Stattdessen vereinbarte er mit dem Käufer, dass er für Mängel nicht geradestehen müsse.

Das Urteil:

Das OLG Braunschweig verwies auf die langjährige Rechtsprechung, dass ein Verkäufer Mängel offenbaren muss, die der Käufer nicht (er)kennen kann, und die für seine Kaufentscheidung von Bedeutung sind. Dabei kann der Verkäufer nicht hoffen einfach nicht gefragt zu werden, er muss über solche Mängel von sich aus sprechen.

Der OLG hatte hier zu entscheiden, wann ein Käufer einen Mangel (er)kennen kann. Die Dachbalken hatten nämlich noch die kleinen Löcher, die Holzkäfer hinterlassen, wenn sie sich in das Innere eines Balkens fressen. Das aber reichte dem Gericht nicht aus. An den Löchern erkennt man nämlich nicht, ob es gerade erst gefressen wurde, oder vielleicht schon vor Jahrzehnten. Demnach könnte der Befall schon vor langer Zeit beseitigt worden sein. Kurz: Ein Verdacht des Käufers reicht nicht.

Der Verstoß gegen die Offenbarungspflicht ist zugleich ein arglistiges Verschweigen des Mangels. In einem solchen Fall aber gilt ein Gewährleistungsausschluss nicht.

Ein Tipp:

Es muss trotz der Entscheidung davon abgeraten werden im Zweifel lieber nicht nachzufragen. Der Schluss, den man aus dem Urteil ziehen könnte wäre ja der zu sagen, dass, wenn einem als Käufer Dinge auffalen, die auf Mängel hindeuten, lieber nicht nachzufragen. Liegt der Mangel dann tatsächlich vor, könne man den Vertrag ja wieder auflösen.

Das OLG Brauschweig befreite den Käufer meines Erachtens recht weitgehend von der Pflicht sich mit der Sache die er da kaufen möchte auseinanderzusetzen. Die Entscheidung ist sicherlich vertretbar, aber ebenso sicherlich nicht zwingend. Drängt sich ein Mangel nämlich zu stark auf, wird der Käufer für seine Entscheidung davor die Augen zu verschließen sicherlich nicht geschützt. Ein anderes Gericht hätte hier auch anders entscheiden können.

Haben Sie in einem solchen Fall einen Mangelverdacht, dann fragen Sie besser nach. Wird ein Mangel verneint, halten Sie das im Vertrag fest. Aus einer schriftlich beweisbaren Falschauskunft kommt ein Verkäufer schlechter raus, als wenn alle einfach schweigen.

Zur Pressemitteilung des Gerichts: http://www.oberlandesgericht-braunschweig.niedersachsen.de/startseite/aktuelles/presseinformationen/hauskauf–holzwurm-inklusive-bei-schaedlingsbefall-im-gebaelk-ruecktritt-trotz-gewaehrleistungsausschluss-moeglich-171197.html