Heizkostenumlage nach Fläche wenn die falsche Fläche vereinbart ist
Heizkostenumlage nach Fläche wenn die falsche Fläche vereinbart ist. Gilt die tatsächliche Größe oder die vereinbarte?
Der Fall:
Gerne vereinbart man in Mietverträgen wie groß die Wohnung ist. Das gibt beiden Parteien die Sicherheit, dass es keinen unnötigen Ärger gibt. Sollte sich herausstellen, dass die Wohnung tatsächlich etwas größer oder kleiner ist könnte sonst über eine Anpassung der Miete entstehen.
Die Frage jedoch ist, wie sich das mit einer Vereinbarung im Mietvertrag verträgt nach der die Heizkosten für das gesamte Haus einheitlich festgestellt und dann nach jeweiliger Wohnungsgröße auf die Bewohner verteilt werden. Der Gedanke hier ist, dass derjenige, der eine größere Fläche bewohnt vermutlich auch mehr heizt. Dementsprechend hat er von den Kosten einen höheren Anteil tragen. Dies ist grundsätzlich auch zulässig. Ist ein Haus nicht mit Wärmezählern für jede Wohneinheit ausgestattet, muss der Vermieter nicht nachrüsten. Die Wohnfläche ist dann eine Möglichkeit die angefallenen Kosten zu verteilen.
Das Problem ist nur, dass dieser Gedanke nur dann zur Umsetzung kommt, wenn die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt wird. Vor diesem Hintergrund hat sich ein Streit zwischen einer Vermieterin und einem Mieter entwickelt. Tatsächlich hatte der Mieter mehr Quadratmeter zur Verfügung als es im Mietvertrag vereinbart war. Lange wurde die vereinbarte Größe bei der Heizkostenverteilung herangezogen.
Eines Tages jedoch kam es zu einer Vermessung der Wohnung und der Feststellung der tatsächlichen Wohnungsgröße. Von da an stiegen die Nebenkosten des Betroffenen Mieters um immerhin ein paar hundert Euro im Jahr. Der Mieter wollte dies jedoch nicht zahlen. Er rechnete sich selbst aus, dass er statt einer Nachzahlung für zwei Jahre von etwa 800,00 € ein bisschen Geld zurückerhalten müsse. Daher zahlte er in einem Monat eine reduzierte Miete.
Die Vermieterin wollte dies nicht akzeptieren und verklagte ihren Mieter auf die die Nebenkostennachzahlung und auf die zurückbehaltene Miete.
Die Entscheidung:
Der Streit wurde bis zum Bundesgerichtshof geführt. Unter dem Aktenzeichen VIII ZR 220/17 bekam der BGH die Sache auf den Tisch. Die zuständigen Richter waren der Meinung, dass die Vereinbarung zur Abrechnung nach Wohnfläche die tatsächliche Fläche gemeint hat. Der Mieter verlor mithin den Prozess in letzter Instanz und musste die geforderten Gelder bezahlen.
Ein Tipp:
Anders kann es sein, wenn es um Mietminderungen geht. Ist die tatsächliche Wohnungsgröße um 10% unter der vereinbarten kann dies ein Minderungsanspruch auslösen. Hier also richten sich die vertraglichen Verpflichtung nach der Vereinbarung und nicht, wie im Falle der Nebenkostenabrechnung, nach der tatsächlichen Größe.