Gewerbemiete: Verhinderung der Zwangsräumung durch Untervermietung
Gewerbemiete: Verhinderung der Zwangsräumung durch Untervermietung. Einstweilige Verfügung gegen Untermieter?
Der Fall:
Die Eigentümerin einer Immobilie hatte Räume an eine Unternehmerin vermietet. Diese betrieb in den Räumen einen Backshop. Die Geschäfte liefen offenbar nicht so, wie sich die Mieterin das erhofft hatte. Jedenfalls kamen die Mieten immer spärlicher, so dass ein immer höher werdender Berg an Mietschulden entstand. Dies führte dann eines Tages zu einer fristlosten Kündigung des Mietvertrages durch die Vermieterin.
Da die Mieterin aber nicht auszog, musste die Vermieterin sie verklagen. Den Prozess gewann sie auch. Da die Mieterin aber auch jetzt nicht auszog, musste halt der Gerichtsvollzieher her. Als der zur Vollstreckung auftauchte zeigte man ihm einen Mietvertrag zwischen der eigentlichen Mieterin und einer GmbH. Die Mieterin hatte nach dem Urteil an die GmbH untervermietet. Diese war nun Besitzerin der Räume. Nun darf ein Gerichtsvollzieher eine Sache nur wegnehmen, wenn ein Urteil existiert, dass er es wegnehmen darf. Das Problem war, dass er es nur demjenigen wegnehmen darf, der im Urteil drinsteht und das war die Mieterin, nicht die Untermieterin. Der Gerichtsvollzieher musste also unverrichteter Dinge abziehen.
Die Vermieterin gab aber natürlich nicht auf. Sie verklagte die GmbH und bekam so einen zweiten Vollstreckungstitel. Auch der aber war zunächst nicht das Papier wert auf dem er geschrieben war. Als der Gerichtsvollzieher nämlich diesesmal räumen wollte, war ein neuer Untermieter drin. Wieder hatte die Mieterin die Untervermietung nicht mitgeteilt und es der Vermieterin so unmöglich gemacht die Räumungsklage auf die Untermieterin auszudehnen um so einen Räumungstitel zu bekommen in dem auch die Untermieterin stand.
Jetzt erhob die Vermieterin nicht nur Klage gegen den neuen Untermieter, sondern wollte auch gleich eine einstweilige Verfügung um die Sache zu beschleunigen und der Mieterin nicht die Möglichkeit zu geben einen neuen Untermieter zu finden.
Die Entscheidung:
Das zunächst zuständige Landgericht Frankfurt hat die einstweilige Verfügung erlassen. Die neue Untermieterin wollte das nicht akzeptieren und brachte die Sache zum Oberlandesgericht Frankfurt am Main, wo sie das Aktenzeichen 2 U 61/19 bekam. Auch das OLG aber sah ausreichend Gründe für die einstweilige Verfügung.
Zwar sieht das Gesetz die Räumung aufgrund einer einstweiligen richterlichen Entscheidung nur für Wohnraummiete ausdrücklich vor. Das Vorgehen der Mieterin lässt jedoch befürchten, dass ein weiterer Räumungstitel, diesmal gegen die aktuelle Untermieterin, wiederum durch eine neue Untervermietung hintertrieben würde. Die Verweigerung der einstweiligen Verfügung käme dann der Verweigerung des Rechtsschutzes für die Vermieterin gleich. Das lässt aber unser Grundgesetz nicht zu.