Erneuerung zu alter Bauteile ist keine Modernisierung
Erneuerung zu alter Bauteile ist keine Modernisierung. Eine Mieterhöhung kann damit nicht gerechtfertigt werden.
Der Fall:
Er spielte sich ab zwischen einem Vermieter und seiner Mieterin. Die Wohnung lag in einem Haus das in die Jahre gekommen war und bei dem auch schon lange nichts mehr gemacht wurde. Dementsprechend war die Miete nur gering.
Nun aber hatte der Vermieter ein paar Dinge machen zu lassen. So wurden Türen ausgetauscht und Fenster erneuert. Auch die Briefkastenanlage ließ er gegen eine neuere austauschen. Alle diese Teile hatten etwa sechs Jahrzehnte auf dem Buckel.
Der Vermieter wollte das Geld hierfür von den Mietern wieder reinholen. Er versandte daher Schreiben mit Mieterhöhungsverlangen. Zumindest eine Mieterin war damit nicht glücklich. Ihn ihrem Fall sollte sich die Miete immerhin auch mehr als verdoppeln. Daher zog sie vor Gericht. Sie wollte dort die Feststellung erreichen, dass sie zur Zahlung der erhöhten Miete nicht verpflichtet ist.
Die Entscheidung:
Vor dem Amtsgericht hatte sich damit vollen Erfolg. Beim Landgericht konnte der Vermieter einen Teilerfolg feiern und die teilweise Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Hiergegen zog die Mieterin dann zum Bundesgerichtshof, der der Akte das Zeichen VIII ZR 81/19 gab.
Der BGH hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und die Akte an dieses zurückgeschickt. Eine abschließende Entscheidung hat es nicht treffen können. Dazu wären weitere Sachverhaltsfeststellungen nötig gewesen. Sachverhaltsfeststellungen aber darf der BGH nicht selbst machen. Er darf sich immer nur die rechtliche Seite eines Streits ansehen.
In seinem Urteil hat es dem LG aber geschrieben worauf dieses achten solle. Es hat dabei die Unterscheidung zwischen Modernisierungsmaßnahme und Instandhaltungsmaßnahme geschärft. Auf diesen Unterschied kommt es an, weil der Gesetzgeber festgelegt hat, dass die Instandhaltung der Mietsache Aufgabe des Vermieters ist, die er aus eigener Tasche zu zahlen hat. Modernisierungen hingegen berechtigen zur Mieterhöhung.
Unter einer Instandhaltung versteht man die Reparatur bzw. den Austausch kaputter Teile. Demnach waren es hier Modernisierungen, dann es hatte alles noch funktioniert. Der BGH hat aber festgestellt, dass Dinge allein aufgrund ihres Alters ihren Gebrauchswert verlieren können, auch wenn sie ihre Funktion noch erfüllen. Ob und inwieweit dies der Fall ist muss das LG nun feststellen. Der Instandhaltungsanteil an den Kosten begrenzt dann den Betrag um den die Miete erhöht werden kann.