Entziehung von Wohnungseigentum wegen Zahlungsverzuges
Entziehung von Wohnungseigentum wegen Zahlungsverzuges. Nach Gesetzesänderung nur noch in schweren Fällen.
Der Fall:
Eine Wohneigentumsgemeinschaft kann nur dann funktionieren, wenn alle Mitglieder ihren Pflichten nachkommen. Hierzu gehören als Kardinalspflichten die Vorauszahlung des Hausgeldes und die Nachzahlungen nach der Jahresabrechnung (Abrechnungsspitze) sowie eventueller Sonderumlagen.
Fällt nun ein Eigentümer aus, weil der nicht zahlen will, oder zahlen kann, dann kann die Gemeinschaft nicht einfach den Betrieb einstellen. Im Zweifel müssen die anderen Eigentümer den Ausfall in der Gemeinschaftskasse dann ausgleichen. Um schwerwiegende Belastungen der Gemeinschaft zu vermeiden stellt sich da die Frage nach der Entziehung von Wohnungseigentum wegen Zahlungsverzuges.
Im Hessischen hatte eine WEG gegen einen ihrer Eigentümer bereits jahrelang vor Gericht ziehen müssen um Zahlungsverpflichtungen durchzusetzen. Diese konnten zwar zum Teil im Wege der Zwangsvollstreckung eingetrieben werden. Trotzdem aber fehlten in der Kasse über € 12.000,00 Beiträge dieses einen Eigentümers. Hinzu kamen wohl noch die Kosten für den Anwalt und das Gericht, die die WEG als Kläger ja immer hatte vorschießen müssen.
Das Verhalten des Eigentümers machte klar, dass dieser wohl nicht einsichtig werden wird. Mit künftig verlässlicher Erfüllung seiner Verpflichtungen hat die WEG jedenfalls nicht gerechnet. Bis 2020 hatte das WohnEigG hierfür eine Lösung parat. Auf Antrag einer WEG konnte ein Gericht einen Eigentümer verurteilen die Wohnung zu verkaufen. Wollte der nicht, dann passierte das halt im Wege der Zwangsvollstreckung.
Die WEG versuchte genau das. Nach Klageerhebung wurde der Zahlungsrückstand als Entziehungsgrund aber aus dem Gesetz gestrichen.
Die Entscheidung:
In der Berufung des Beklagten war das Landgericht Frankfurt am Main zuständig. Hier gab man dem Streit das Aktenzeichen 2-13 S 9/21. Es gab der Klage statt.
Das LG stellte zunächst fest, dass es für diesen Fall keine Überleitungsvorschrift gibt.Der BGH hat die Frage des anwendbaren Rechts bereits dahingehend geklärt, dass das neue Recht anzuwenden ist. Hier aber fehlt der Zahlungsrückstand bei der Aufzählung der Entziehungsgründe.
Er allein kann die Entziehung also nicht mehr begründen. Kommt aber hinzu, dass das Vertrauen der anderen Eigentümer in die Vertragstreue eines Miteigentümers schwer verletzt ist und nicht wieder hergestellt werden kann, dann kann beides zusammen die Entziehung rechtfertigen. Aufgrund der gemeinsamen Geschichte ging das LG hiervon aus.
Ein Tipp:
Liegen die Voraussetzungen des WEG-Gesetzes nicht vor, kann die Gemeinschaft ein säumiges Mitglied u.U. über das Zwangsvollstreckungsgesetz loswerden.