Dauerhafter Kündigungsausschluss im Mietvertrag kann wirksam sein

Dauerhafter Kündigungsausschluss im Mietvertrag kann wirksam sein. Er muss aber einzeln ausgehandelt worden sein.

Der Fall:

Mieter schlossen mit einem Vermieter einen Vertrag über eine Wohnung in Neuss. Der Vermieter verzichtete darin auf sein gesetzliches Rechte den Vertrag ordentlich zu kündigen. Also etwa wegen Eigenbedarfs oder wenn der Vertrag ihn an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks hinderte.

Solange die Mieter also keinen richtig großen Bock schossen und schwerwiegend gegen den Mietvertrag verstießen, konnten Sie bis ans Ende ihrer Tage in der Wohnung bleiben. Ein Beispiel für einen solchen groben Verstoß wäre ein Mietrückstand von über zwei Monaten, oder wenn sie gegenüber dem Vermieter eine Straftat begingen.

Irgendwann verkaufte der Vermieter aber sein Haus. Der neue Eigentümer trat nach Gesetz in den Mietvertrag ein. Für die Mieter hatte der Verkauf daher eigentlich keine Auswirkungen. Allerdings kündigte der neue Vermieter mehrmals ordentlich. Er hatte das Haus gekauft um dort selbst wohnen zu können. Die Mieter aber wollten nicht ausziehen. Sie sagten die Kündigungen seien unwirksam.

Der Vermieter wiederum hielt die vertragliche Vereinbarung über den Kündigungsausschluss für unwirksam. Die Kündigungen seien daher wirksam. So erhob er Räumungslage.

Die Entscheidung:

Das Verfahren ging über drei Instanzen, wobei sich jeder Mal als Sieger fühlen konnte. Das Amtsgericht in Neuss entschied für die Mieter. Vor dem Landgericht ging es dann gut aus für den Vermieter. Das LG verurteilte seine Mieter nämlich zur Räumung des Hauses. Schließlich landete die Sache beim Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen VIII ZR 200/17. Der gab jetzt wieder den Mietern Recht und wies die Klage ab.

Der BGH ist der Meinung ein dauerhafter Kündigungsausschluss im Mietvertrag kann wirksam sein. Er muss aber einzeln aushandelt werden. Ob eine vertragliche Regelung individuell ausgehandelt ist oder nicht entscheidet über die Anwendbarkeit der Paragraphen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Diese hatte das Landgericht angewendet, was der BGH in diesem Fall nicht für richtig gehalten hatte.

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