Automatisches Ende als Vermieter bei Verlust des Eigentums?
Der Käufer einer vermieteten Wohnung wird Vermieter. Aber gibt es ein automatisches Ende als Vermieter bei Verlust des Eigentums?
Der Fall:
Einem Ehepaar gehört ein Zweifamilienhaus. Es hat die eine Wohnung vermietet und wohnt in der anderen. Dann kommt es zur Scheidung und die Ehefrau erhält den Anteil Ihres (Ex)mannes. Als Alleineigentümerin kündigt sie dem Mieter. Dieser aber hat auf seinem Mietvertrag die Unterschrift von beiden stehen und meint, dass deswegen auch beide kündigen müssen. Dann gäbe es kein automatisches Ende als Vermieter bei Verlust des Eigentums an einer Wohnung.
Das Urteil:
In der ersten und zweiten Instanz wurde der Mieter verurteilt zu räumen. Sie haben § 566 Abs. 1 BGB herangezogen. Der sagt, dass wenn eine Mietwohnung verkauft wird der Erwerber automatisch auch neuer Vermieter wird. Aus diesem Mietvertrag muss er dem Mieter die Wohnung weiterhin überlassen und kann ihn nur unter den Bedingungen zum Auszug zwingen unter denen auch der alte Eigentümer ihn losgeworden wäre. Ohne diesen Paragraphen gäbe es keinen rechtlichen Anspruch des Mieters in der Wohnung zu bleiben. Er dient damit dem Mieterschutz.
Der BGH entschied die Sache unter dem Aktenzeichen VIII ZB 26/17 anders. Er verneint damit trotz des Wortlauts des Gesetzes ein automatisches Ende als Vermieter bei Verlust des Eigentums. Grund ist, dass der Wortlaut des Paragraphen die Übertragung des Eigentums an einen „Dritten“ vorsieht. Ein Dritter aber ist jemand der außerhalb der bisherigen Geschichte steht. Ein Miteigentümer erfüllt diese Voraussetzung nicht.
Das überrascht auf den ersten Blick. Auch ein Miteigentümer ist ja schließlich Eigentümer und wie kann mich das Gesetz verpflichten etwas zu vermieten, das mir gar nicht mehr gehört?
Nun kann der Gesetzgeber nicht an alles denken. Wenn ein Richter einen Sachverhalt auf dem Tisch hat auf den eine Norm zwar vom Wortlaut her nicht passt, dessen Sinn und Zweck aber treffen, kann er diese daher auf den eigentlich nicht passenden Fall als Analogie anwenden.
Würde man § 566 Abs. 1 BGB aber hier anwenden, dann wäre die Frau alleinige Vermieterin. Als solche kann sie den Vertrag bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen alleine kündigen. Die Mieterschutzvorschrift § 566 Abs. 1 BGB würde dann die Kündigung erst ermöglichen. Aus einer Regelung, die Mieter beschützen soll würde eine Regelung die sie bedroht.
Der BGH hält den Ehemann als Vermieter und der Mietvertrag konnte von Vermieterseite nur gekündigt werden, wenn beide unterschreiben. Der Mieter konnte daher in der Wohnung bleiben.