Außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses wenn der Sohn der Mieterin sich nicht benimmt?

Der Fall:

Die Mieterin betrieb im Haus der Vermieterin einen Laden. Die Vermieterin wohnte selbst in diesem Haus. Sie kündigte das Mietverhältnis zunächst mit Frist. Danach eskalierte die Situation. So hängten beide Parteien Überwachungskameras auf um den je andere Parteiu zu schikanieren. Auch wurden Gespräche mitgeschnitten. Die Söhne beider Parteien prügelten sich sogar und der Sohn der Mieterin zerstörte eine Überwachungskamera der Vermieterin.

Aufgrund einer der Aufzeichnungen in der, nach Meinung der Mieterin, der Sohn der Vermieterin beleidigend wurde und eine Morddrohung ausgesprochen hatte, erstattete die Anwältin der Mieterin Strafanzeige gegen den Sohn. Dabei begründete die Anwältin das Verhalten des Sohnes der Vermieterin sogar mit dessen türkischer Herkunft (Leider wahren auch Anwälte nicht immer den Anstand). Als Reaktion kündigte der Anwalt der Vermieterin fristlos.

Die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung war Inhalt der Entscheidung des OLG Frankfurt am Main.

Das Urteil:

Das OLG sah zwar die Morddrohung des Sohnes und die rassistische Äußerung der Anwältin und war davon sicherlich nicht begeistert. Es hat die außerordentliche Kündigung aber trotzdem für unwirksam erklärt. Begründet hat das Gericht die Entscheidung im wesentlichen mit zwei Argumenten. Zum einen ist die Mieterin nicht automatisch für das Verhalten des Sohnes oder der Anwältin verantwortlich. Zum anderen  hatte sich die Mieterin selbst zu viel zu Schulden kommen lassen. Ihre Weste war nicht weißer als die der Vermieterin.

Im Juristendeutsch heißt das, dass der “Schweregrad der Pflichtverletzung unter Prüfung aller Umstände des Einzelfalles berücksichtigt werden muss”. Hier lagen bezüglich der Handlungen von Sohn und Anwältin keine Verletzungen der vertraglichen Pfichten vor. Die beiden waren ja nicht Teil des Mietvertrages. Auch hat die Mieterin sich deren Handlungen nicht zu eigen gemacht in dem sie etwa die Morddrohung ihres Sprößlings mit einem “Jawohl” unterstützte.

Übrig blieben nur die Film- und Tonaufnahmen, und da konnte sie schlecht mit dem Finger auf die Vermieterin zeigen. Schließlich hat sie die Rechte der Vermieterin hier genauso verletzt, wie diese ihre Rechte verletzt hatte, wenn nicht sogar mehr.

Ein Tipp:

Das Sammeln von Beweisen ist nur dann sinnvoll, wenn man diese auch vor Gericht verwerten kann, und wenn einem die Art und Weise des Sammelns nicht selbst schadet. Der Griff zur Kamera mag naheliegend erscheinen, eignet sich aber nur in engen juristischen Grenzen. Zeugen die das Geschehen miterleben sind da um einiges besser, wenn auch nicht immer da.