AGB: Abnahme durch vom Bauträger beauftragten Sachverständigen?
Abnahme durch vom Bauträger beauftragten Sachverständigen? Sachverständiger nicht unabhängig genug.
Der Fall:
Im Jahr 2002 baute ein Unternehmen eine Wohnanlage. Es begründete eine Wohneigentumsgemeinschaft und veräußerte die Wohnungen an verschiedene Käufer. Darunter war eine Frau, die einige Jahre später Mängel an ihrer Wohnung feststellte.
In einem selbständigen Beweisverfahren beauftragte das Landgericht Landshut einen Sachverständigen. Dieser überprüfte die Mängelrügen und konnte einige bestätigen, andere nicht. Der Bauträger stritt spätestens ab diesem Zeitpunkt die Mängel nicht mehr ab, um die es im weiteren Verlauf noch gehen sollte. Daraus folgte aber nicht, dass er die Kosten für die Beseitigung der Mängel übernehmen wollte. Er wehrte sich weiterhin weil er die Ansprüche für verjährt hielt. Die Verjährung beginnt in Bausachen wenn der Besteller die Sache abnimmt, also erklärt, dass das Werkstück im Wesentlichen in Ordnung ist. Kleinere Kritikpunkte zählen da nicht mit.
Daher schloss sich dem selbständigen Beweisverfahren ein normales Gerichtsverfahren an. Der Bauträger sollte Kostenvorschuss für die anstehenden Arbeiten zahlen. Da solche Maßnahmen ganz schön teuer werden können, ist man in einer solchen Situation nicht verpflichtet erstmal in Vorleistung zu gehen, sondern kann die voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung im vorhinein verlangen.
Die Abnahme muss man aber nicht selbst erklären. Das kann man anderen überlassen, die sich mit sowas besser auskennen. Hier hat der Bauunternehmer in seinem Kleingedruckten festgelegt, dass die Abnahme vom WEG-Verwalter vorgenommen wird, der dabei einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen dazu holt.
Wer aber Verwalter wird und welcher Sachverständige hier arbeiten sollte, durfte laut der Klausel der Bauträger festlegen und hat das auch getan. Damit erfolgte die Abnahme durch einen vom Bauträger beauftragten Sachverständigen und der Verdacht liegt nahe, dass der nicht so ganz genau hingesehen hat, weil er den Bauträger als Kunden behalten wollte.
Die Entscheidung:
Die Entscheidung fällte der Bauträger vermutlich selbst nachdem ihm das Oberlandesgericht München darauf hingewiesen hatte, dass seine Berufung wohl keine Aussicht auf Erfolg haben dürfte. Das OLG hatte der Sache das Aktenzeichen 13 U 4710/16 gegeben.
Dabei schloss es sich dem BGH und seiner Entscheidung in der Sache VII ZR 308/12 an. Der hatte damals festgestellt, dass eine Abnahme nicht durch den vom Bauträger eingesetzten Verwalter vorgenommen werden durfte.
Davon ausgehend musste das OLG noch entscheiden, ob die Einschaltung eines vom Bauträger bestimmten öffentlich bestellten und vereidigte Sachverständigen an der Bewertung was ändern würde. Das aber hat es abgelehnt und folgte auch dabei dem BGH. In der bereits genannten Entscheidung hat der festgestellt, dass die Abnahme durch eine vom Bauträger beauftragte Person allein nicht möglich ist.
Zum Urteil des Landgerichts mit Sachverhalt
Zum Hinweisbeschluss des Oberlandesgerichts
Zur Entscheidung des BGH in der Sache VII ZR 308/12
Ein Tipp:
Aus unserer Sicht ist die Argumentation mit Blick auf das Risiko für den Besteller nicht schlüssig, wenn der BGH dieses nur dann sieht, wenn ein vom Bauträger Beauftragter die Abnahme allein erklären kann. Wenn der sowohl den Verwalter als auch den Sachverständigen beauftragt können die beiden zu Gunsten des Bauträgers auch zusammenwirken. Zwar mag das Risiko aufgrund des Vieraugenprinzips geringer sein. Da alle Träger dieser vier Augen aber das gleiche Eigeninteresse haben dürfte das Risiko noch erheblich sein.
Die Argumentation des BGH läuft aber spätestens dann ins Leere, wenn der Verwalter eine GmbH ist, die von der gleichen Person kontrolliert wird wie der Bauträger. Dann sind Geprüfter und einer von zwei Prüfern personenidentisch und es hängt am Sachverständigen bei dem die vom BGH angeführte Motivation allein vorliegt. Das hatte der BGH aber noch nicht zu entscheiden.