Abmahnpflicht vor fristloser Mieterkündigung wegen Mängeln
Abmahnpflicht vor fristloser Mieterkündigung wegen Mängeln. Entfall der Abmahnpflicht bei erwarteter Erfolglosigkeit?
Der Fall:
Die Mieterin von Gewerberäumen war in diesen Räumen nicht glücklich. In der Zeit in der sie drin war, das war von Oktober 2003 bis Juli 2015 kam es siebenmal dazu, dass Wasser eindrang. Das war im Schnitt dann etwa alle eineinhalb Jahre.
Das erste Mal passierte es etwa zwei Jahre nach dem Einzug. Die Vermieterin ließ das untersuchen und eine Lücke an dem Anstoß zweier Platten auf dem Dach abdichten.
Dann vergingen etwa vier trockene Jahre bis im Juli 2009 wieder Wasser von der Decke kam. Am Tag nach der Meldung an die Vermieterin standen die Dachdecker auf dem Gebäude. Wieder ließ die Vermieterin die Ursache beseitigen. Um es zu verkürzen: Nass wurde es im weiteren Verlauf im Oktober 2010, im September 2012, im September 2013, im Oktober 2013, im Juni 2014. Weiter ging es dann im Februar und im Juli 2015.
Da ging der Mieterin dann die Geduld aus. Nach dem Vorfall vom Juli 2015 kündigte sie das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise mit Frist. Um fristlos kündigen zu können braucht man einen besonderen Grund. Den sah die Mieterin in dem Umstand, dass es der Vermieterin in zehn Jahren seit dem ersten Wassereintritt nicht gelungen war das Dach dicht zu kriegen. Sie zog also aus und zahlte natürlich auch keine Miete mehr.
Die Vermieterin sah in der Dachproblematik aber keinen Grund der so schwer wiegen würde, dass es eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde. Aus ihrer Sicht also bestand der Vertrag noch und an den müsste die Mieterin sich halten. Daher verklagte sie die Mieterin auf offene Mietzahlungen.
Die Entscheidung:
Vor dem Landgericht hatte die Klage nur zum Teil Erfolg. Die ordentliche Kündigung war nach Ansicht des LG gerechtfertigt, die außerordentliche Kündigung aber nicht. Beide gingen daher zum brandenburgischen Oberlandesgericht. Dort bekam die Akte das Zeichen 3 U 82/19.
Das OLG hat das Urteil des Landgerichts bestätigt. Die ordentliche Kündigung war OK. Ausreichend Grund für eine fristlose aber lag nicht vor. Hierfür hätte die Weiteführung des Vertrages für die Mieterin unzumutbar sein müssen. Das war nicht der Fall, denn es hätte einer Abmahnung bedurft.
Die stets schnelle Reaktion der Vermieterin gab Anlass zu der Annahme, dass eine Abmahnung wieder zu einer solchen geführt hätte, der Zweck einer Abmahnung also erreicht worden wäre. Daher konnte die Abmahnpflicht nicht entfallen.