Baueinstellungsverfügung bei bloßem Verdacht.
Baueinstellungsverfügung bei bloßem Verdacht. Verstoß gegen Baurecht muss nicht bewiesen sein. Anhaltspunkte genügen.
Der Fall:
An einem Mehrfamilienhaus wurde gebaut. Dabei blieb während des gesamten gerichtlichen Verfahrens offen was genau der Bauherr machte. Der Eigentümer sprach von Instandhaltungsarbeiten. Diese bedürfen keiner Baugenehmigung. Daher hatte er eine solche nicht beantragt und folgerichtig auch nicht vorliegen.
Die Arbeiten sind dem Bauamt aufgefallen. Es schickte jemanden vorbei, der sich die Sache ansehen sollte. Was der gesehen hat brachte ihn zum dem Schluss, dass im Kellergeschoss Wohnungen geschaffen wurden. In den Bauunterlagen die die Behörde (noch) hatte waren die betroffenen Räume als „Keller“ bezeichnet. Daraus schlossen die Beamten, dass hier bislang keine Wohnnutzung gegeben war und jetzt erstmals eingerichtet wurde. Das aber wäre eine Nutzungsänderung und die ist genehmigungspflichtig.
Die Behörde hielt es daher für möglich, dass hier ohne Baugenehmigung gearbeitet wird. Ihre Reaktion war weitere Arbeiten sofort zu untersagen.
Damit war der Eigentümer nicht einverstanden. Er klagte gegen die Einstellungsverfügung. Die betroffenen Räume seien schon immer als Wohnung genutzt worden. Dafür spräche, dass da unten zwei alte Toiletten waren.
Neben solchen tatsächlichen Argumenten hatte der Eigentümer auch ein juristisches Argument. Das Gesetz erlaube der Baubehörde nur dann eine Einstellung einer Baustelle, wenn ein Verstoß gegen das Baurecht nachgewiesen sei. Hier aber hatte die Behörde die Einstellung auf einen bloßen Verdacht gestützt.
Die Entscheidung:
Nachdem das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen hatte landete sie auf dem Tisch des Verwaltungsgerichtshofes in München. Dort erhielt sie das Aktenzeichen 15 ZB 21.1329.
Der VGH wies die Klage aber ebenso ab. Die tatsächlichen Hinweise auf eine bereits bestehende Wohnnutzung reichten ihm nicht aus den Verdacht auf eine Umnutzung auszuräumen. Und auch das juristische Argument zog nicht. Zwar stützt der reine Wortlaut die Argumentation des Klägers und demnach müsste die Behörde beweisen, dass eine Nutzungsänderung vorliegt. Allerdings wäre das eine Umdrehung der Beweislast bei Frage der Genehmigungsfreiheit. Streiten ein Bauherr und eine Behörde um die Frage, ob eine Maßnahme genehmigungsfrei ist, dann muss der Bauherr die Tatsachen beweisen, die zur Genehmigungsfreiheit führen. Baut er einfach drauf los und erhält eine Einstellungsverfügung bleibt es bei dieser Regel.
Ein Tipp:
Nutzungsänderung müssen selbst dann genehmigt werden, wenn mit ihnen überhaupt keine Baumaßnahmen einhergehen. Der Begriff „Baugenehmigung“ ist hier irreführend.
Beitrag erstellt von RA Sebastian Krieger 